~海外房地產投資~柬埔寨投資首選~麗薇雅廣場、麗薇雅、麗薇雅廣場

2015-07-27 13:19:23 經濟日報 賴正鎧

 【柬埔寨海外房產 退休創業的新星之地】

台中市二家上市公司在柬埔寨布局

應越南、柬埔寨台商及政府之邀，台中市長林佳龍，今（26）日首度率團赴越、柬進行城市考察之旅，實地了解台商在當地投資動態，並加強雙邊產官合作及招商機會。另林佳龍也將邀請亞洲台商會前來台中召開年會，提升台中的國際知名度與城市競爭力。

東南亞國家協會（ASEAN，簡稱「東協」），已吸引許多台商前往投資，引發「新南進」投資潮。因東南亞近幾年經濟快速崛起，不少台中企業紛紛南進設廠。其中，越南及柬埔寨都已成為台中台商海外主要製造基地之一。

經濟部資料顯示，台商在越南投資以成衣、紡織、製鞋、食品加工、橡塑膠製品及機械業最多，其中又以河靜省、平陽省、同奈省，及胡志明市等南部地區為台商投資重鎮。自民國90年至103年底為止，台商在越南投資總額已達232.59億美元，是台商海外第二大聚集地。

而去年中國大陸與越南，因南海主權爭議，引發越南大規模的「排中暴動」，被無端波及當地台資企業高達500多家，是台商歷年來在越南營運損失最嚴重的一次。今年越南台商特別邀請台中市長林佳龍前往拜訪，盼望能加強雙邊招商合作。

總部位於台中沙鹿的味丹企業，前往越南發展超過20年，在越南食品業已躍居領先地位，被譽為台商成功的典範。林佳龍也將在當地，與越南頭頓地區台商舉行座談，盼藉由產官合作創造雙贏。

至於柬埔寨已是全球成長最快速的國家之一，不少台灣人前往當地投資創業，以金邊為主要投資地點，自90年至103年底為止，台商在柬埔寨投資總額已達6.3億美元。

城揚開發（City Park Development）及金邊證券董事長張景順是台中豐原人，在柬埔寨經商長達24年，自認是柬埔寨「黃埔一期」的台商，此次邀請林佳龍前往當地考察，希望我政府了解台商在東埔寨的投資現況。

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位居東協中心的柬埔寨，已成為繼日本、越南、馬來西亞之後，台灣投資客最趨之若鶩的投資標的，吸引包括富旺國際、上福全球、冠虹、太睿、雙城以及水舞饌集團轉投資的City Park等中南部建商、飯店業者，爭相插旗柬埔寨金邊購地推案，總銷金額預估高達新台幣150億元。

其中，由嘉義市發跡的冠虹建設與鈺通營造，在嘉義市轉投資的四星級飯店「尊皇大飯店」及「鈺通大飯店」，總客房數近300間，冠虹集團將移植飯店經驗到柬埔寨金邊堆谷區，打造25層樓「INN CASA」日租型飯店宅，結合度假奢華休旅主題，並引進兩大飯店品牌24小時日租型酒店物業管理，總銷金額約新台幣10億元。

冠虹建設兼尊皇大飯店董事長李堃銘表示，為搶搭東協經濟成長的列車，加上擁有豐富的飯店管理經驗，金邊「INN CASA」日租型飯店宅已規畫3年，1.5年開始籌備推案，將興建地上25層、總戶數277戶的日租型酒店式公寓，預計2018年12月前交屋。

「INN CASA」代銷業者-新銳國際開發事業總經理盛玄燁表示，台灣的房市瞬間跌落谷底，逼得投資置產族前仆後繼把投資焦點移向海外；以2014年為例，全台海外不動產投資就超過600億元。

盛玄燁表示，隨著日本永旺百貨集團、新加坡百盛集團以及國際飯店集團如holiday inn、Starwood、喜來登等爭相布局金邊，外來人口不斷移入，預估單是外商主管就達5萬人，當地酒店式公寓已供不應求，租金也不斷提高，1房租金行情約800至1,000美元、2房約1,200美元、3房約1,500美元；而1房投資金額不到新台幣200萬元，投報率相對高，吸引台灣投資人爭相湧入搶購。

據悉，長榮、華航與國泰航空，每天由台灣直飛或轉機到柬埔寨的班機共有3班，目前班班客滿，天天都有柬埔寨賞屋團出團。盛玄燁表示，台灣五百大企業之一的鈺通營造及冠虹建設，因此積極布局成長快速的金邊「堆谷區」，打造25層樓的日租型飯店宅，打出保證回租、平均租金投報率6至10％。

金邊冠虹建設董事長賴俊杰表示，金邊「堆谷區」緊鄰萬谷湖城市百億計劃區與新金邊別墅富人區交匯，A級商辦，豪華大別墅，品牌酒店都集中在此區域，是金邊豪宅密度最高的區域，地理位置如同台北天母特區，這也是台灣建商、飯店業者大都選擇金邊「堆谷區」購地卡位的主因。(工商時報)

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〔即時新聞／綜合報導〕

位於倫敦市的杜莎夫人蠟像館（Madame Tussauds）總館，近期傳出可能將被出售的傳聞，而且有意買下這棟百年觀光景點的買家，竟然是積極在海外收購地產的台灣富邦人壽。

英國《獨立報》報導，富邦人壽擬以3.2億英鎊（約新台幣150億）買下杜莎夫人蠟像館的建築物本體，報導指出，富邦人壽買下後，蠟像館租約尚有27年，而且還有延長租約70年的選擇權。

若以蠟像館每年租金1550萬英鎊估計，富邦可獲得的年租金收益率高達4.84％，每年還可依物價調漲租金。

杜莎夫人蠟像館的建築物，現在是屬於英國地產大亨萊斯洛（Nick Leslau）控股的Secure Income投資基金所有。至於蠟像館的營運則是全球第二大旅遊景點集團默林娛樂在經營。

杜莎夫人蠟像館創立於1884年，一直是英國最知名的旅遊景點之一，也是全球壽險業及投資基金的熱門投資標的。除了倫敦外，全球共有19個城市，都有設立杜莎夫人蠟像館。其中香港分館也在2000年開幕。

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好房網News記者馮牧群／台北報導

台灣壽險業再次拿下英國倫敦地標性建築，國泰人壽以新台幣277億入主倫敦市頂級商辦「THE WALBROOK BUILDING」，創下有史以來台灣投資人購買商用不動產的最高單筆投資金額紀錄。

國泰人壽跨海西征，一年內就在倫敦買下兩座商辦，總交易額超過新台幣400億，已在歐洲打響台灣壽險業名號，再次證明壽險業的資金雄厚。

國泰人壽買下倫敦市頂級商辦「THE WALBROOK BUILDING」，別具指標意義。（世邦魏理仕提供） 國壽買下的頂級商辦位於倫敦市金融城，與英國的中央銀行─英格蘭銀行（Bank of England）只相距150公尺。

這棟2013年完工、出租率九成、收益率達4％的新大樓，早讓全球不動產買主垂涎已久，國壽透過跨國商仲世邦魏理仕居中斡旋、協商，以快、狠、準的置產策略，成功擊敗各路對手。

倫敦一直以來因政經穩定、交易透明且流動性高，是全球不動產資金的必爭之地。台灣壽險業的競爭對象，包括重量級國際私募基金、以阿布達比投資局（Abu Dhabi Investment Authority, ADIA）為首的中東主權基金及近來興起的中國、韓國壽險業等30多家手握重金的專業投資機構，這些機構法人伺機而動，只為在強敵環伺的倫敦市場搶下最佳標的。

世邦魏理仕董事總經理林俊銘指出，台灣本土商辦市場因價格處於高檔，且租金成長緩慢，導致收益率平均只有2.3％，總是在全球敬陪末座，造成去年商辦市場交易量僅392.7億，今年首季商辦交易甚至掛蛋。但另一方面，台灣壽險業配合金管會政策，積極在海外尋找穩且收益較高的商辦產品，一年多來投資規模近兆，顯見壽險資金海外獵樓的黃金時代已然來臨。

 原文網址: 國壽倫敦獵樓　寫下台灣投資新紀錄 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞  http://news.housefun.com.tw/news/article/91514097214.html

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搶亞投行商機 積極評估市場 全坤、亞昕插旗大馬、越南等地

搶占亞投行商機，上市櫃建商積極搶進東南亞市場，其中興富發（2542）、華固、三發等中大型建商積極評估當地市場，而大陸建設、全坤、亞昕等開發商更早已前進馬來西亞、越南等地插旗，搶先布局。

積極搶占亞投行商機的，不乏大咖建商，其中興富發建設為積極朝亞洲開發商邁進，集團在中國、東南亞市場都有在積極評估相關房地產開發業務。

公司發言人廖昭雄指出，未來東南亞市場將定位為集團採購建材的原料根據地，包括緬甸、柬埔寨等開發中國家，都在評估範圍中。

華固建設也積極評估印尼、柬埔寨、越南，甚至美國等不動產市場開發的可能性，惟目前仍在尋找合適開發標的；而三發建設也在日本、東南亞如馬來西亞、泰國、柬埔寨，中國、香港、新加坡等地尋找投資標的，更不排除透過併購取得投資開發項目。

另，不少建商進軍東南亞，並聚焦馬來西亞。欣陸投控旗下大陸建設去年9月投資馬來西亞吉隆坡Mega公司開發案，該案位於吉隆坡，在武吉免登Bukit Bintang與中央車站之間，並緊鄰星光大道商圈及開發中的新金融中心。

大陸建設表示，該案基地面積約582坪，預計興建地上38層之酒店式公寓。

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中央和地方政府聯手打房，打得游資只好趕緊往外逃。根據世邦魏理仕（CBRE）昨（5）日公布的最新調查指出，台灣近年來掀起一波海外不動產投資熱潮，2014年台灣境外房地產投資金額，就飆增770％，全年約新台幣480億元，躍居亞太國家第五大戶。

世邦魏理仕最新統計指出，不只是大型金融壽險業紛紛到英國、東京、上海「獵樓」，連一般老百姓也紛紛把錢挪移到海外投資不動產。

世邦魏理仕董事總經理林俊銘表示，去年亞洲境外房地產投資金額創新高，達新台幣1.2兆美元，年增23％。由於許多法人加入買樓行列，使得資金加快流入房地產市場，最受矚目的買家，為中國及台灣的保險機構、以及中國房地產公司。

值得重視的是，投資策略已開始有變化，投資者不單只著重傳統「國際門戶」（Gate Way City）市場。在2013年，60％境外投資集中於全球五大投資地點，2014年下降至39％，包括法國巴黎、美國洛杉磯、舊金山及華盛頓特區，都受惠此投資策略轉變。

林俊銘分析，在亞洲資金境外投資房地產的國家，以歐洲、中東、非洲等最受亞洲投資人追捧，投資金額為新台幣4110億元，不過，自2013年起未有增長。其他高成長的地區，包括美國（年增20％），太平洋地區（年增33％）及亞洲境內地區（年增58％）。在亞洲，日本為最熱門投資城市，中國緊隨其後。

林俊銘表示，2014年全年亞洲境外投資遠超2013年，金額連續第二年創新高。新加坡繼續成為主要買家，緊隨其後為中國及香港；至於台灣，在保險公司海外獵樓的衝刺下，以共新台幣480億元的投資額上升至第五名。在亞洲的投資者類別中，台灣保險公司投資成長速度居冠，達到770％的年增率。

世邦魏理仕資本市場副董事林翊群表示，中國、台灣的保險業，將在未來數年，全速增加在全球房地產市場的投資。

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東協崛起！這片無關稅、無海關、無邊界；人口多達6.18億；就在今年，將成為繼歐盟之後最大的單一經濟體。據經濟暨合作發展組織（ＯＥＣＤ）預測，這個新躥起的東協經濟共同體（ＡＥＣ）在2018年起，每年平均至少有5.4％的經濟成長率。

請點詳細原文：http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=4120

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 記者吳亭儀、楊育鑫／綜合報導

報導原處(有影音可看)：http://setn.com/Mvnews.aspx?PageGroupID=5&NewsID=63692&PageType=3

在東協國家中，柬埔寨因為經濟政策開放、外國企業可以獨資持股等因素，誘使外資大量進駐，跟著帶動住宿需求，高樓大廈數量快速增長。柬國首都金邊當包租公的投資報酬率更位居東協第一，像是跟金邊僅一河之隔的鑽石島，過去是貧民島，現在卻因為這波房產熱潮被打造成了歐風富豪勝地。為了吸引華人進駐，現在就連路名跟指標也都標上了中文。

有東方小巴黎之稱柬埔寨金邊，是東協正在崛起的新亮點。如同法國塞納河街頭般的歐風別墅社區，還有當地少見的中文路標。這裡是鑽石島，半個台北市大，離金邊市中心只有一河之隔，當地幾乎天天有華人看房團報到。條紋牆面、簡歐風格的豪宅預售屋得夠氣派才能吸引買家目光，畢竟行家買房足跡可是踏遍各國。為了吸引豪客來柬埔寨當「包租公」，樓盤設計處處可見「華人風水」。電梯避開所有4樓，大樓門牌也從3號直接跳到5號，市場行情更是通通攤在陽光下讓買家比價。當地導遊說：「我們有很多（台資）銀行，有第一銀行、台灣銀行、兆豐銀行、國泰世華銀行，還有玉山銀行呀。」

買家們坐著嘟嘟車深入小巷，考察獨楝別墅、大樓建案，還可以登上高空酒吧觀景台俯瞰美景。金邊的天際線正快速改變，過去以低矮透天厝為主，但自從官方開放外國人可以購買二樓以上房產，整個城市開始大興土木。

實際到酒店式公寓一探出租行情，3房2廳格局，頂樓有健身房、無邊際泳池。在台灣，這樣一間至少要2000萬台幣，出租頂多4萬台幣；但是在金邊，買一間平均600萬元，大多是外商租來當宿舍，月租上看9萬元，投報率馬上翻3倍。物業公司就表示：「各國的公司都駐派人員到這個市場來，但是有興建的大樓很少，外國人的需求是有的，這造就整個金邊市的租金行情其實是非常高的。」

跟中資、港資合作，台灣物業管理公司忙搶進鑽石島。當地人現在才知道鑽石島多值錢，當地導遊說：「以前的鑽石島是一個隔離病患病人的島，意料不到現在會變這樣的鑽石島。」很難想像金邊最先進高級住宅區，過去是沒人想接近的貧民島。不到十年，排水系統、電線地下化，從無到有讓這座荒島翻身的幕後推手，就是當地最大投資銀行集團副總裁杜桑南，他手裡掌握柬國上千億台幣的開發案。

杜桑南說：「在空閒時、在早上，城市的民眾都會到河岸散步，去呼吸新鮮空氣，我也只是騎車經過，我看到一片陸地。我們認為鑽石島是好的地點，因為新鮮空氣到處都是，隨時都有。」金邊沒有山，鑽石島四面環水而成為城市綠地，身價一夕翻漲，未來甚至還計劃建造仿凱旋門地標。

買家們難得來一趟就是指定看工地，不過即使沒辦法天天在現場監工，還是有專人「代管」工程進度。管理公司會邊驗收、邊錄影，不論是鋼筋尺寸、密度、有沒有按圖施工，通通都會視訊回傳給客戶。

華人投資客買樓，柬籍富豪則是進駐頂級別墅區。佔地百坪的別墅中，家具全用紅木精雕，木頭越大越厚就越氣派。每個樓層都有華麗水晶燈，主臥室還有特別挑高的紅木床。這份高高在上的感覺，代價30萬元台幣。別墅主人就說：「睡起來好像是皇帝一般的感覺。」

比起主臥室有二個洗臉盆、按摩浴缸，柬國人買房堅持每個房間都得有浴室，傭人房雖然相對簡單，不過照樣有專屬衛浴。不過住進富人區跟名流當鄰居，這是當地一般人想都不敢想的夢。柬籍民眾就坦言：「這邊房子比較貴，我們的薪水買不起。」

當地民眾住不起，只好來過過乾癮。到了假日，鑽石島就成為當地約會出遊的新景點。看來爭搶東協商機，鑽石島已經準備好跟世界接軌。

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好房網News記者馮牧群╱台北報導

海外投資潮方興未艾，2015年全球經濟發展重心仍聚焦亞洲，尤其東協做為改變亞洲經濟結構的領頭羊，房市詢問度居高不下。專家建議，在房價水平相對低的新興市場置產，首要熟悉當地的政經情況與制度，有機會最好實地考察，且要避免投資預售案比較安全。

民眾若到柬埔寨等新興市場置產，要注意建商品質與售後服務。（業者提供）

21世紀不動產副總曹若琪提醒，海外置產需要充分了解當地的經濟能動性、政策制度、居住習慣、房屋市場狀況、匯率和稅制潛藏的隱形成本，建商品質尤其重要，如有完工的建物供參考更佳，建議選擇有實績或已完工的建案投資，對民眾相對較有保障，若條件許可，最好前往當地實地考察。

專家指出，消費者應選擇有良好售後服務的仲介品牌，以免因業者或中間介紹人缺乏專業知識，導致購屋流程及客戶服務有缺陷，即使表面投報率很高，若置產缺乏安全性，容易導致消費者蒙受其害，因此選擇能提供一條龍售後服務保障，例如完善的物業代租代管，可讓投資人省去遠距離無法控管的煩惱。

近期反應最佳的海外市場就屬東協的柬埔寨，由於無奢侈稅、無資本利得稅，且美金全面流通，促使外資大量注入，房市突飛猛進。首都金邊自2011年起，年經濟成長率皆高於7％，排名全球第十，促使人口收入逐漸上升，約有26萬就業人口的月收入已達600至1000美金，甚至有12萬就業人口月收入達1000至2000美金，當地社會結構逐漸由傳統大家庭變為核心小家庭，對自有住宅的需求量提升。

金邊的租屋客群，多為長駐的外籍人士。據統計，目前在金邊有超過五萬名外籍人士，長期定居的工作人士及投資者對住宅產生需求，業者發現，自從柬政府2014年批准外國人購買二樓以上房產後，金邊房市大幅成長，購買公寓的外國人除台灣人外，其餘大多來自中國、韓國、日本、美國、新加坡、馬來西亞和菲律賓等國家。

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記者黃惠聆／台北報導

國內房價漲不動，有閒置資金民眾近一年來瘋海外置產，從過去的美國、日本、馬來西亞，到目前英國、澳洲、柬埔寨、金邊等都相當熱門，但是房地產專家表示，一般國外房地產持有稅率高，投資海外要先搞懂各國不動產法令稅制。

國立台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝指出，「國內房產持有稅可謂全球最低」。他舉例103年文山區一間市價3,000萬元房地產，持有一年的房屋稅加地價稅僅約1萬元，實質稅率小於萬分之4，甚至比牌照稅（1,801cc～2,400cc）還要少。

正因國內房產的低持有成本導致囤地囤房狀況嚴重，統計102年持有3棟以上者高達66萬人。至於國外房地產持有成本究竟多少，一位公司高階主管表示，他在美國加州有一棟房地產，「養」一房可能會比養小孩還貴，光要交給政府的相關稅金，一年就要交1萬多美元，每年交給政府稅金約是房價市價的1％多，另外，還有一些修繕費用、保險費等。

台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊建議國內民眾前往海外買房置產不要只看「投資報酬率」，還要了解當地房地產稅制，投資海外房地產所牽涉到的稅制包括持有稅、資本利得稅及租賃所得稅等。舉例來說，柬埔寨金邊房子投報率高達8％，但當地房貸利率達10％，若是在當地貸款買房，顯然會出現「負報酬率」。

邱太煊說，以持有稅來說，在日本東京大約是房價的0.2～0.3％、馬來西亞吉隆坡市約房屋總價0.13～0.15％、澳洲維多利亞州持有稅約房屋總價0.5％上下，以上地區持有稅較較低。

至於美國的持有稅則偏高，如美國加州舊金山灣區聖荷西的持有稅每年要繳1.2％的房產稅，德州新開發區域房產稅最高有到2.8％。

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工商時報【記者方明╱台北報導】

國內房市結束多頭格局，根據長富國際地產最新發布的「2015年全球房產投資報告」指出，2015年海外房地產，隨著國人資產加速美元化現象，及壽險與營建業等投資大咖進軍海外，投資規模將直逼千億元，東南亞、日本、歐美等地，可望成為2015年國人投資海外房地產的金三角。

報告指出，房地合一實價課稅及限制房貸到升息等各種對房市的不利因素，從2015年起，將引發大量獲利了結的房市賣壓殺出，龐大的房市資金，流向獲利條件相對較好的投資市場，例如股市及海外房地產等。

好房網News記者馮牧群╱綜合報導

由於強勢美元及國內房市多頭告終，今年海外房地產有機會繼續出現投資浪潮。長富國際地產發布的「2015年全球房產投資報告」指出，隨著國人資產加速美元化現象及壽險與營建業等專業投資大咖的進軍海外，今年海外投資規模將直逼千億總量。

美國持續走強，使今年以美元計價的不動產投資相對被市場看好。

（好房網News記者林美欣攝） 房地合一實價課稅、央行信用管制及升息等各種不確定因素，為今年房市醞釀大量獲利了結的賣壓，龐大的資金流向獲利條件相對較好的投資市場，例如股市及海外房產。

長富國際地產總經理鄭哲昇分析，掌握2015年全球投資市場脈動的最大咖，仍是全球經濟老大-美國，尤其去年第四季起，美國各項經濟指標紛紛翻漲，美股多頭再起，並帶動美元在全球匯市升值，資金大量重返美元部位，以美元計價的海外房產等勢必掀起投資熱潮。

根據仲介業者估計，去年國人海外置產總金額約400至500億，這項數字在今年可望出現百分百的爆炸性成長，上看900至1000億，業者分析，最大成長動能有二，一是全球美元的獨強，二是國內房市多頭結束。

由於亞洲貨幣競相眨值的戲碼，仍會在2015年不斷上演，使得台幣轉成美元資產的投資升溫，以美元計價的海外房產將倍受青睞。

鄭哲昇補充，看好美元資產的不只個人戶，還包括法人大咖，且未來國內房價回檔風險不低，因此投資人調整策略，將資金朝向海外布局，特別的現象是，前幾年國人海外置產多是一戶或兩戶的個人戶，隨著壽險業整棟買斷收租、營建業就地直接開發土地，海外房產投資規模也將大幅擴增。

原文網址: 資產出現「美元化」　海外置產2015上看千億 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/66579688634.html

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好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

美元走強及台灣房市結束10餘年多頭格局，資金恐將持續往海外逃竄。根據長富國際地產最新發布的「2015年全球房產投資報告」指出，2015年海外房地產投資規模，隨著國內民眾資產加速美元化，及壽險、營建業者進軍海外，包括日本、柬埔寨、馬來西亞、泰國、美國及英國的6國，可望成為2015年民眾投資海外房地產的熱區。

2015年仍是海外房產可期待的1年。（吳光中／攝影）

目前國內房市，因房地合一實價課稅、房貸限縮及升息等利空衝擊，2015年起，將引發獲利了結潮，龐大的房市資金將流向獲利條件相對較好的投資市場。

長富國際地產總經理鄭哲昇強調，2014年第4季起，美股多頭再起，帶動美元在全球匯市的升值熱，預料已美元計價的海外房地產勢必持續升溫。

長富國際地產研究報告指出，2014年國人投資最偏好投資海外房地產的國家，分別是日本、柬埔寨、馬來西亞、泰國及美、英等6國。鄭哲昇指出，柬埔寨、馬來西亞、泰國這3個國家都屬於東協成員，這3國的首都房價連年有5％以上漲幅，後市仍看漲。

鄭哲昇預料，包含個人戶及壽險業，在2015年的房地產投資朝向海外布局將更趨明顯，值得注意的是，前幾年民眾投資海外房地產，多數是1戶或2戶的個人戶為主，隨著壽險業整棟買斷收房租，營建業者就地直接投資土地開發，海外房地產投資規模將大幅擴增，這股熱潮會隨著美元走強而持續加溫。

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好房網News記者馮牧群╱台北報導

國內房市陷入低迷，仲介業者增幅不若以往，反觀從事海外不動產仲介及代銷業者經營家數則是大鳴大放，成長幅度與去年同期相較多出九成，顯示在國人熱衷海外置產的趨勢下，有越來越多業者分食市場大餅。

(下圖是金邊鑽石島的法國城）

根據內政部地政司11月底統計，國內不動產經紀業營業家數已來到6859家，數量直逼便利商店，但與去年同期相比，增加幅度已開始疲軟；同期間全台經營國外不動產仲介或代銷的業者雖然只有330家，但與去年同期相比卻增加91％，成長幅度驚人。業者指出，去年年初從事海外不動產的經紀業家數只有不到150家，但到了年底已增加為183家，今年11月更持續放大，近兩年以倍數的速度成長，可見海外不動產商機之龐大。

業者發現，受到國內政策壓抑房市投資的影響，近期民眾詢問海外置產的頻率成長一到兩成，海外投資顯然已邁入白熱化階段，加上這兩年台灣經濟改善無感的利空作祟，加速國人錢進海外的意願。亞太國際地產執行長方彥夫認為，海外置產的門檻並不如外界認為需具備財力雄厚的基礎，現在小資族也紛紛投入，平均總價500、600萬起可買到一至兩房產品，且選擇多元。

 

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好房網News記者蘇彥菱／整理報導

日幣持續貶值！日圓兌美元5日收盤跌破121日圓大關，創下近7年半以來的最低水準，野村控股公司預估，日幣兌美元到明年仍會續跌至125日圓兌換1美元。在如此情況下，最心痛的莫過於赴日置產的投資客！就有人說，短短一個月內，就因匯差而虧掉了25萬元日幣，大約是新台幣7萬元。

日本街景。（好房網吳光中／攝）

網友cka在PTT上分享自己在日本買房子的經驗，他說，當時大家都還在酸某U牌服飾店是日圓直接轉成台幣在賣的時候，日本的房子卻是台幣直接轉換成日圓在出售，殊不知，在擴大貨幣寬鬆的浪潮下，日圓持續走貶，讓他的房子一個月內便虧掉新台幣約7萬元。

他說，日本房子的投資報酬率僅為「表面」，其背後種種費用，可能會吃掉原先所預計的投報。然而，理財專家趙靖宇就曾經撰文表示，即使不論匯差，外國人在日本買房子，必須要負擔6種稅，包括：印花稅、消費稅、登錄免許稅、逾繳所得稅、不動產取得稅，以及固定資產稅&都市計劃稅。

除此之外，還有一定要給的仲介服務費及請物管公司管理的費用，林林總總加起來，恐怕最少有2年的租金收入全都要呈給日本政府及仲介。

Cka表示，當初買進的價格為日幣840萬（大約是新台幣210萬元），地點在東京的目白車站附近，以每月收租6萬日圓（新台幣1萬7千元左右）試算，表現上投報率看似有9％之多，但實際的情況應該是：

60000（收租）-8000（管理加修繕費）-3500（物管費）=48500／月

48500*12月／840（房屋總價)=6.9％

目白車站是東日本旅客鐵道（JR東日本）山手線的鐵路車站，位於日本東京都豐島區目白三丁目。（截取自維基百科）

不僅如此，最後還得再扣除每年須繳之固定資產稅，約2萬日圓，還有所得稅5000日圓，以及申報費用共32400日圓，最後大概只剩下6％左右的投報率。趙靖宇提醒，千萬不能把台灣常用之短線炒作賺價差的方式，以及認定買房必定會大於增值的暴利心態搬到日本來用，是千萬行不通的。

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好房網News記者馮牧群╱綜合報導

央行日前公布10月金融情況，M1B、M2年增率連連下滑，顯見國內資金開始退場，投資人可能受國內股市冷卻影響，轉往尋求海外投資報酬更佳的不動產標的。海外不動產仲介提醒，投資人將本求利的同時，需做好個人財務規劃，觀察適當時機入市，且要慎選代理業者才不會吃虧。

近期台股表現低迷，不少投資人將資金轉向海外不動產。（好房網資料中心）

近日開始有投資人擔心台股投資動能已受影響，甚至連帶影響「選後行情」，於此之際，仲介業者發現民眾詢問海外置產的頻率隨之增加，大約新增一、兩成的民眾有意將投資觸角伸往海外不動產，尋求更好的投資報酬。

亞太國際地產趨勢分析師張漢超認為，海外不動產投資熱度逐漸加溫，建議民眾仍須做好個人財務規劃，以免造成財務吃緊影響生活。例如目前國內經營海外不動產銷售的業者多標榜「高投報」，消費者倘若事前沒做好規劃及評估就投入，後來想轉賣才發現難度甚高，若不降價出售，只好繼續背著房貸，或在購屋前疏於計算應於當地繳納的相關稅費，最終這些風險，反倒會成為投資人的夢魘。

亞洲貨幣最近受到美元升值影響而先後競貶，張漢超提醒，先評估他國的經濟穩定性，再選擇適當時機入市，以免虧了利差還蝕掉獲利。以日圓為例，今年五、六月，匯率為1美元兌100日圓左右，如今已接近120日圓，假設當初以1000萬新台幣購入價值3400萬日圓的日本房產，如今換回台幣，價值只剩下883萬，投報率竟為負11.7％。

海外置產畢竟是在人生地不熟的地區買房，專家建議，仲介業者最好能提供「一條龍」服務，購屋後的代租、代管、代售相當重要，如果仲介在當地沒有服務據點，充其量也不過是代銷而已，交屋後屋況若有問題，業者也難幫消費者處理。

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扣上「東協」名號，東南亞地區的柬埔寨就成為投資者的新天堂，不只藝人劉伊心、前棒球­國手趙士強都看好這股潛力，像是劉伊心今年前進柬埔寨投資，花了台幣330萬元買下1­9坪一房一廳，目前過了五個月，房價已經看漲將近兩成，未來出租每個月四萬五的行情，­投報率有16%。

影片介紹：https://www.youtube.com/watch?v=2sei67SFxUI

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記者／陳儷文　圖片／劉伊心提供

曾入選亞洲小姐的劉伊心，近來在演藝圈發展頗有成績，除了演藝事業之外，劉伊心也與友人合資開設花坊，同時還經營女性美體品牌，十分具有商業頭腦，不僅投資台灣房地產，今年4月她更轉往海外房市，花了3萬元美金作頭期款，在柬埔寨買下1間大套房，準備當包租婆。

劉伊心表示自己從學生時代就擔心退休生活，踏入演藝圈後也會擔心工作不穩定，隨時可能會沒有工作，所以開源節流就成為劉伊心最在意的事，花店、女性品牌都經營得有聲有色，她說：「如果我沒在演藝圈沒有舞台了，還有花店、品牌可以讓我忙，但人總是要未雨綢繆，所以我對房地產一直很有興趣。」

而劉伊心目前居住的新家，為了有寬廣的視覺效果，選擇開放式廚房之外，還將牆面位置後移40公分並縮短，實際視覺效果非常好；家裡的地磚都使用面積最大的白色拋光石英磚，上面再加上一層奈米結構，據說灑上咖啡停留一晚都能輕易擦拭，對於有養狗的劉伊心來說非常必要。

量身訂作　打造完美室內裝潢

女生最在意的廚房和衣帽間，劉伊心也按照自己的需求做設計，先測量好所有的行李箱及包包，再為這些物品來設計大小不同的櫃子，請木工為她量身打造出專屬的衣帽間。

衣帽間的天花板有一個凹槽，原本設計師要封住，劉伊心表示還好自己有監工，發現有這個小空間，生活在台北這塊寸土寸金的土地，任何一點空間都不能浪費，在她的堅持下，這塊樑後的凹槽也充份利用，她也要求設計師把衣櫃底部的材質改成鋼板，就能踩上抽屜，直接拿到凹槽裡的衣物。

廚房流理台的高度則做成90公分，比一般家庭高，主要是為了切菜時不要彎腰，劉伊心說：「但下次會特別設計切菜的流理台高、瓦斯爐的部分則要低一些，炒菜時會比較輕鬆。」

劉伊心表示下次買房時要在衣帽間做更多的抽屜，看起來較整齊，而且抽屜要做很淺，拿衣服才會方便，可以充份利用空間；至於廚房則要預留空間給慢磨機、咖啡機、豆漿機、電鍋、微波爐這間小家電。

對未來充滿想像和計劃的劉伊心說：「現在是3加1房，我希望3年內能換正4房，要有更寬敞的衣帽間和廚房，可以讓我悠閒的坐在廚房邊的高腳椅上吃早餐！」以劉伊心經營副業和投資房地產的眼光看來，她的計劃應該不只是夢想，很快就能實現。

團員大手筆　增加投資信心

在海外房地產投資熱潮風起時，手頭上有點資本的人，一窩蜂投入日本、馬來西亞，劉伊心卻在此時藉由友人得知柬埔寨的投資案，她說：「比起日本，柬埔寨的投資更令我安心。」

買房前，劉伊心參加建商的參觀團，想投資的人一起組團到柬埔寨聽說明會、參觀預售屋和City Tour以瞭解當地生活機能，去3天2夜，到第3天劉伊心才決定要買，她表示自己回台灣也有查過這間建商，做建築的同業都知道，是間有口碑的老公司，又看到同團的建築師、大老闆都有買，也更加篤定想買的念頭。

同團很多團員都一次買很多間，其中很多是中、南部從事房地產相關的人，劉伊心說：「他們對房市投資的敏銳度都很高，有些大老闆是整層買下來，看著他們下手那麼多間，我更有信心，買了1間17樓的套房，演藝圈有些朋友現在也開始有興趣了。」

喬裝打扮探行情　各國投資意願高

其實劉伊心在下手前，對國際情勢和柬埔寨的國情都已小有研究，她解釋：「4月底柬埔寨總理飛到大陸見習近平，東協10國加6國的建設前景一片看好，再加上越南5月份發生爆動，許多外資對轉投資柬埔寨躍躍欲試，我可以說是剛買就馬上賺了！」

柬埔寨現在正在積極開發中，有許多外資進註，所以建商依照外國人的居住習慣來設計將近20坪的豪華套房，有舒適的大露台，展現峇里島風情。游泳池、健身房和其他設備應有盡有，目前當地行情每月租金可收1500元美金。

劉伊心投資的建案位於鴨子島，現正開發中，目前有許多星級酒店和賭場正在興建中，當地的行政機關也預計要遷到這一區，各國都花錢到柬埔寨作建設，劉伊心說：「機場外的大路叫俄羅斯大街，因為是俄羅斯花錢蓋的；有一座日本人出錢蓋的橋，名字就叫做日本橋。」

劉伊心在說明會中得到台灣建商完整的資訊，她表示自己買的已經是該建商在柬埔寨的第3期建案：「之前的房子都會附車位，第3期就沒有了，因為外商住在這裡的人很多，公司會派小巴來這裡接外國人去上班，所以買3期的好處就是房子功能性更好，外國人也會更喜歡。」

▲劉伊心參觀當地的家具工廠。劉伊心提供

「我有喬裝成要去當地工作的外國人，跑去問當地人一些問題，例如租金、還剩多少間，就可以知道空屋率和將來回收的速度了。」劉伊心表示調查的結果是當地出率的房子相當飽和，而且未來需求會越來越大，她說：「很多台灣的銀行都去設點了，銀行投資眼光是最精準的，跟著銀行走，我還有什麼要怕呢？」

▲劉伊心表示柬埔寨局勢看好，她相當放心。劉伊心提供

超划算投資　付款也輕鬆

付完3萬美金的頭期款之後，剩下的金額就一期一期付，在付款方面比較輕鬆，每次付1萬美金，直到付清11萬美金為止，劉伊心說：「而且還會定期寄空照圖和其他資訊給我，很明顯可以看出當地發展迅速，就像大陸剛開始建設的時候，也讓我更期待將來的發展。」

▲劉伊心表示柬埔寨現在發展十分迅速。劉伊心提供

第3期建案預計1年半會交屋，劉伊心在選屋時，買的是面湄公河景的套房，她說：「參觀時基地已經建設好了，雖然另一排面對日本橋的夜景比較好，但前面有一大片空地，不知道以後會不會再蓋高樓，以防萬一還是買湄公河這一排比較保險。」

▲第3期建案目前施工中。劉伊心提供

▲第3期建案地基已經打好，預計1年半就會完工。劉伊心提供

當地出租套房可委託建商找房客和管理，付一些小小成本，預計不用8年就能回本，而且這還是在不漲房租的情況下來估算。同樣的成本在台北能買到的房子條件都不好，更別提回本年限遙遙無期；就算放個2、3年想脫手，房價勢必上漲也絕對會賺，劉伊心說：「怎麼看都覺得柬埔寨套房是一筆划算的投資。」

▲劉伊心表示1期住起來相當舒適。劉伊心提供

重視空間感　裝潢要求高

劉伊心長期注意房市，不只對海外市場消息靈通，而且對房子的結構設計、內部裝潢都小有研究，她說：「我現在住的房子才住1年多，新家的裝潢我全程參與，我很在意空間感，對裝潢要求也很高，柬埔寨的房子有達到我的要求，要是以後失業了還可以自己去住，哈哈！」

▲劉伊心在當地參加說明會，穿著打扮十分輕鬆。劉伊心提供

名人小檔案

劉伊心（生日11月30日）台灣淡江大學俄國語文學系畢業，在選美比賽中履獲佳績。劉伊心並曾參與多部偶像劇如《廉政英雄》、《終極一班》及電影《愛到底》等演出。劉伊心目前與友人在內湖合資E FLOWER花坊，並與日本怪獸合作成立E HEART品牌，親自參與設計的美胸衣並造成一股美胸衣風潮。

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